2015年的房地產(chǎn)市場，當所有的政策靴子一只只都落地后，重點城市經(jīng)過短暫的狂歡如今再度陷入萎頓，而未有資質(zhì)參與這場派對的城市則更是落寞。

市場已經(jīng)徹底翻篇了。

當然這不是最終的結(jié)局。因為房地產(chǎn)還要繼續(xù)充當宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)型或下滑的緩沖墊，因為真實的城市化進程才剛進入半途，還有現(xiàn)在所謂的房子僅解決了遮風擋雨的初級功能。

所以，房地產(chǎn)的故事遠沒完。

從目前市場展露的信號和演變規(guī)律來看，眼下房地產(chǎn)正在向五大方向靠攏：??

1、政策面將依然對房價有保有壓

2015年的市場，開發(fā)商無可奈何，老百姓彷徨失措，不過有一位估計很氣定神閑，那就是最高管理層。理由很簡單，今年的房價沒大跌，這樣就沒有過分拖累經(jīng)濟全局；同時也沒大漲，兼顧民生方面也交得起答卷。

這一年，憑心而論，是房地產(chǎn)調(diào)控這些年在平衡性方面把握得最好的一年。??

從各種大型會議和領(lǐng)導人言論中，我們其實很容易觀察出，房價大起大落是政府執(zhí)政的大忌。今年的一個典型例子就是北京市政府東遷導致通州房價大漲，當時準備投資押漲的大有人在，但隨后便被政府的一紙嚴厲限購令強排在外。這一年，哪個地方的房子越熱，哪個政府的壓力就越大。同樣，出手保房價也是毫不遲疑，今年出臺了多少明暗支持三四線樓市的政策，大家心里都應(yīng)該有數(shù)。

所以，在拉動經(jīng)濟的新引擎還未找到之前，這種對房價有保有壓的調(diào)控還會持續(xù)。在此背景下，任何導致市場大起大落的政策可能都不會出臺，包括房地產(chǎn)稅。

2、高端市場限購將可能很快打開

土地制度、限量供給和招投標制度，所有這些讓重點城市土地價格高到了不可思議的地步。北京今年拿到的純商品住宅土地，未來幾乎全部都是單價10+以上豪宅矗立的地方。

北京孫河，是近來拿地比較熱門的區(qū)域，從這些年樓面價的變化情況就可見目前土地市場的瘋狂：

就北京而言，如何把未來上千套的豪宅賣出去是個大問題。2015年是公認的豪宅元年，即便如此全年最多也就成交250多套。在限購條件下，未來高端客源枯竭和開發(fā)商虧損套牢是看得到的結(jié)局。

這對于地方政府來說并不妙?；獾霓k法只有一個，那就是打開高端市場限購，讓全國想進來的土豪幫忙消化，這是一個三方共贏的方案。如果庫存足夠大，說不定戶口問題也會一并解決。

其實，可以感覺到在土地交易上地方政府和房企多年來所達成的一種心照不宣的“默契”：一個是土地財政需要有人來買單，另一個則心領(lǐng)神會地遞上大把鈔票，這是一個渠道順暢的雙向循環(huán)。但如果遞鈔票的難以為繼了，另一個當然也會為舊拍檔分憂——那就打開高端限購。這其中有一條重要邏輯是，高端市場已然絕緣于普通商品房市場，也就是說這個市場打不打開和一般老百姓沒有半毛錢關(guān)系，反正你也買不起！

這種思路實際并不新鮮，過去打開對高端市場限價，對個別市場個別對待就是源頭，如今重復用一遍又有何妨！

3、一線城市普通工薪層將漸次進入保障房序列

從目前的地價飆漲情況看，普通工薪層將徹底無緣純商品新房，未來對接這部分需求的將是各種保障房，包括自住房，限價房，公租房等等。二手商品房價將受制于自住房等保障房價格。

大部分一線城市將會建立清晰的住房分層體系，高端市場歸市場，保障的歸保障，這是一種類似于新加坡的住房分層設(shè)計。目前北京的保障房建設(shè)占所有在建房屋的比重在逐年增加：

4、重點城市土地市場將由博傻進入均衡狀態(tài)

目前，幾乎所有全國性房企全部回歸重點城市拼搶土地，這也是土地價格不斷創(chuàng)出新高的主要原因之一。在離奇的高地價面前，房企的心態(tài)也在發(fā)生改變。像最近碧桂園北京退地一事，正反應(yīng)了高地價面前房企矛盾復雜的心理。同時，這也釋放出一個重要信號，就是地價再這么瘋下去，爺就不陪著玩了！

從短期趨勢看，還看不到地價要下降的可能性。這也預示著，擁有類似像碧桂園心態(tài)的房企只能有增無減。一直減下去，到了剩下某些特定數(shù)量房企的時候，便可能會形成一種納什均衡，即：如果既不增加，也不減少競爭房企數(shù)量，地價便會大致停留在大家都可接納的價格范圍內(nèi)（當然指的是一種動態(tài)的增減）。從這一點看，長期地價的上漲空間將會有所節(jié)制。

5、市場全面進入產(chǎn)品多元化時代

自1998年房改以來，國內(nèi)房地產(chǎn)第一次進入買方市場。在總量總體過剩的前提下，考驗房企開發(fā)能力的時代到來了。同樣拿一塊地，過去可能只要蓋房子就會賺錢，將來就行不通。

在競爭層面上，擁有優(yōu)秀開發(fā)能力的房企將會勝出。一塊地，如何定位客群，如何決策匹配產(chǎn)品，如何創(chuàng)新設(shè)計，都是決定市場接納度的關(guān)鍵要素。與此同時，一個產(chǎn)品類型花樣頻出的時代將會全面開啟。